1 теоретические основы кадастровых работ
1.1 Понятие кадастровых работ
Кадастровые работы (кадастровая деятельность) - это выполнение уполномоченным лицом (кадастровым инженером) работ в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе [9].
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, частей таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету.
Кадастровые работы включают целый перечень мероприятий, среди которых можно выделить следующие основные моменты:
- запрос и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав;
- анализ имеющегося у заказчика пакета документов на земельный участок, здание, сооружение, помещение, частей таких объектов недвижимости, объектов незавершенного строительства, а также иных объектов недвижимости;
- выполнения измерений и расчетов;
- обработка спутниковых геодезических измерений;
- подписание актов согласования со всеми заинтересованными лицами;
- подача документов в орган кадастрового учета, многофункциональный центр для постановки на государственный кадастровый учет или для учета изменений сведений государственного кадастрового учета объекта недвижимости.
В ходе проведения кадастровых работ подготавливаются следующие документы:
1) Межевой план является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления:
- о постановке на кадастровый учет земельного участка;
- об учете изменений уникальных характеристик земельного участка;
- об учете части земельного участка.
2) Технический план является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления:
- о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства;
- об учете изменений объектов капитального строительства;
- об учете части объекта капитального строительства.
3) Акт обследования является необходимым документом для представления в орган кадастрового учета заявления: - о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства.
Процесс выполнения кадастровых работ состоит из нескольких этапов:
1) Заключение договора с заказчиком работ;
Две стороны, принимающие участие в проведении необходимых для учёта недвижимости работ, заключают договор. В договоре определяется порядок выполнения работ, стоимость и сроки.
2) Подготовительный этап;
На этой стадии специалисты кадастровой службы занимаются сбором, систематизацией и анализом имеющихся данных об объекте (картографические материалы). Специалисты должны располагать актуальной информацией для качественного выполнения своих функций.
3) Камеральный этап;
В ходе этого этапа составляют пакет документов, которые передаются в соответствующий государственный органа ГКН, занимающийся ведением кадастра недвижимого имущества и заказчику.
Кадастровые работы вправе выполнять кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров и работником юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учёта сведения о таком объекте недвижимости.
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ в соответствии с требованиями гражданского законодательства. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.
В связи с распоряжением РФ №2236-р «О повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании», которое было принято в 2012 году, собственников земельных участков обязаны до 2018 года провести обязательные процедуры определения границ участка. Если данные требования не выполнены - то с марта 2018 года распоряжаться по праву с участками и проводить различные сделки (дарение, продажа), в документации которых не будет отметок о границах будет невозможно.
Иностранный опыт проведения межевания
Кадастр недвижимости Чешской республики (Katastr nemovitostí) представляет собой базу данных о недвижимости в Чехии, которая включает в себя перечень отдельных объектов недвижимости и описание их геодезического и пространственного месторасположения.
Его составной частью является учет имущественных и других установленных законом прав к этим объектам недвижимости.
Кадастр недвижимости является источником информации, которая служит целям охраны прав на объекты недвижимости, целям определения размеров налоговых и других платежей, а также целям охраны культурных объектов, охраны окружающей среды и под.
Кадастр недвижимости используется в качестве информационной системы территории Чешской республики.
Базовой территориальной единицей Кадастра недвижимости является Кадастровая территория (katastrální území).
Согласно Кадастра недвижимости вся территория Чехии «разбита» на отдельные Кадастровые территории. Это касается и каждого объекта недвижимости, расположенного по любому адресу в Чехии.
Соответственно, территория каждого населенного пункта разбита на отдельные Кадастровые территории (не путать с районами населенного пункта, такими как Прага 1, Прага 2 в Праге и т.п. в других населенных пунктах).
Например, территория Праги разбита на 112 Кадастровых территорий, таких как Bubeneč, Černý Most, Hostivař, Hradčany, Kobylisy, Libeň, Malá Strana, Nusle и так далее.
юбой объект недвижимости в пределах данной Кадастровой территории имеет свой уникальный номер, так называемый Порядковый номер (číslo popisné). Это число не «привязано» к конкретной улице, а «привязано» к конкретной Кадастровой территории.
Оно является главным и уникальным, присваивается объекту недвижимости "раз и навсегда" и не имеет никакого отношения к улице, на которой расположен данный объект недвижимости.
Этот Порядковый номер изображается на домах на табличке красного цвета.
Кроме Порядкового номера (číslo popisné) существует Ориентировочный номер (číslo orientační). Это привычный нам номер дома на конкретной улице (площади и т.д.).
На доме Ориентировочный номер расположен на табличках синего цвета.
При написании адреса обычно используются оба номера. То есть, после написания названия улицы (площади и т.д.) пишется Порядковый номер (číslo popisné) а потом через «косую черту» пишется Ориентировочны номер (číslo orientační).
В нашем примере дом по адресу Václavské náměstí 1 Praha имеет Порядковый номер (číslo popisné) 846 и Ориентировочный номер (číslo orientační) 1.
Поэтому «полный» адрес этого дома выглядит так: Václavské nám. 846/1, 11000 Praha.
Писать название Кадастровой территории в адресе не обязательно.
Кадастр недвижимости использует только Порядковый номер (číslo popisné) объекта недвижимости и не использует Ориентировочный номер (číslo orientační).
Это касается как ввода адреса дома в поисковой системе Кадастра, так и Выписки с Кадастра на конкретный объект недвижимости. В Выписке с Кадастра недвижимости в качестве адреса конкретного объекта недвижимости указана Кадастровая территория (katastrální území) объекта и его Порядковый номер (katastrální území).
Изменение прав на объект недвижимости согласно терминологии Кадастра недвижимости называется Вкладом (vklad) (подразумевается «Вклад прав на объект недвижимости»).
В своей деятельности по записи вкладов на объекты недвижимости Кадастр недвижимости руководствуется законом 265/1992 Sb. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných prav k nemovitostem - Закон о записях прав собственности и других вещественных прав к недвижимости.
Кадастр недвижимости Чешской республики имеет территориальную структуру, в каждом крае существует свое Кадастровое ведомство (Katastrální úřad), в котором, в свою очередь, есть Кадастровые канцелярии (Katastrální pracoviště), расположенные в крупных населенных пунктах.
В случае принятия Кадастром недвижимости решения об Отклонении Вклада (zamítnutí vkladu) (то есть- отрицательного решения), это решение можно оспорить в течении 30 дней.
В случае принятия Кадастром недвижимости решения о Разрешении Вклада (povolení vkladu) (то есть- положительного решения), это решение не подлежит обжалованию, в том числе и судебном порядке, то есть- оно является окончательным.
Примерный срок рассмотрения Кадастром недвижимости Предложений на Вклад составляет около 6 месяцев. Такой долгий срок Рассмотрения вызван огромным количеством Предложений, вызванных строительным и ипотечным «бумом» в Чехии. Кроме того, большое количество выдаваемых банками кредитов осуществляется под залог недвижимости, что также должно быть оформлено соответствующими записями в Кадастре. Поэтому работники Кадастра физически не успевают вводить новые записи в компьютерную систему Кадастра. [18]
1.2 Нормативно-правовое регулирование кадастровых работ
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О кадастровой деятельности», Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации [4].
Гражданский кодекс РФ регулирует:
правовое положение участников гражданского оборота;
основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;
регулирует договорные и иные обязательства.
Земельный кодекс РФ регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Жилищный кодекс РФ регулирует:
- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда;
- содержания и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [10].
В соответствии с Федеральным законом от 1 февраля 2018г. N218-ФЗ «О государственном регистрации недвижимости» закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости [4].
1.3 Cодержание технического плана
Технический план – это участвующий в кадастровой учётной деятельности документ, отражающий сведения о характеристиках объекта недвижимости. Требования, предъявляемые к содержанию технического плана установлены ст. 24 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». [7]
Предоставляется на различных этапах развития объекта: при возведении, по завершении работ, после сдачи в эксплуатацию, что регламентирует Форма и подготовка технического плана регламентируется приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана». [15]
Технический план для постановки на кадастровый учет жилого дома позволяет встать на учет в Единый государственный реестр недвижимости. Без этой процедуры строение считается незаконным.
Технический план состоит из двух частей: текстовой и графической.
В текстовой части содержится информация:
о заказчике, исполнителе, контактные данные сторон;
общие данные о работах;
ведения о проводимых измерениях и расчетах;
описание места, где находится объект недвижимости;
характеристика объекта, на который оформляется план;
данные о части или частях объекта;
заключение кадастрового инженера.
Графическая часть содержит в себе:
схему геодезических построений;
схему расположения объекта;
чертеж контура;
план этажа\части этажа\здания\сооружения.
Технический план это относительно новый документ, который для целей государственного кадастрового учета объектов капитального строительства заменил собой технический паспорт.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости. [8] С учетом классификации объектов капитального строительства (ОКС) Законом о кадастре предусмотрено изготовление нескольких разновидностей технических планов, форма и требования, к оформлению которых регламентированы отдельными приказами Минэкономразвития России.
Технический план требуется в следующих случаях:
для первичной постановки объекта на кадастровый учет;
для учета изменений сведений об объекте;
для учета изменений сведений о частях объекта;
для ввода объекта в эксплуатацию постановка подразумевает собой учет вновь созданного объекта недвижимости.
1.4 Вывод по главе один
В первой главе рассматриваются вопросы кадастровых работ, а точнее что такое кадастровые работы и их цели по внесению сведений в Росреестр. Выполняемые процессы по заключению договора с заказчиком, о подготовительном этапе, комплексе полевых работ и камеральном этапе. Какие обязанности входит в работу кадастрового инженера выполняющего заказ.
Так же изучается вопрос нормативно – правовой литературы, в которую входит Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.