Тема № 6. Право собственности и иные вещные права на жилое помещение (4ч)
1. Понятие, особенности и содержание права собственности на жилое помещение.
2. Общая характеристика оснований возникновения права собственности на жилое помещение.
3. .Приватизация жилых помещений как способ формирования рынка жилья.
4. Особенности купли-продажи жилого помещения.
5. Договор участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
6. Особенности правового режима квартир в многоквартирных домах.
7. Понятие и способы управления многоквартирным домом.
8. Организация и деятельность товариществ собственников жилья. Правовое положение членов товариществ собственников жилья.
9. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения.
10. Приобретение жилья в кредит и с использованием субсидий.
11.Особенности ипотеки жилых помещений.
12. Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
13. Прекращение права собственности на жилое помещение. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу.
НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ:
- Конституция РФ // Российская газета, 1993. 25 декабря
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I) ст. 14
- ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I) ст. 15.
- Гражданский кодекс РФ часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32 ст. 3301; 1996. № 5 ст. 410; 2001. N 49 ст. 4552
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. (часть I). ст. 40.
- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29 ст. 3400.
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30, ст. 3594.
- ФЗ «О статусе военнослужащих» от 27.05.1998
- Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4.07.1991 № 1541-I // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28, ст. 959.
- Закон Самарской области «О предоставлении работникам органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений Самарской области единовременных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений от 11.07.2006 № 88-ГД // Волжская коммуна. – 15.07.2006. - № 127
- Закон Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» от 29.06.2004 № 96-ГД // Волжская Коммуна. 2004. 7 июля. № 122.
- Постановление Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006 № 307 // СЗ РФ. 2006. N 23 ст. 2501.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «жилище» на 2002-2010 годы» от 13.05.2006 № 285 // СЗ РФ. 2006. № 21 ст. 2262.
- Постановление Правительства РФ «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 21.04.2006 № 233 // СЗ РФ. 2006. N 18 ст. 2001.
- Постановление Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»от 6.02.2006 № 75 // СЗ РФ. 2006. N 7 ст. 786.
- Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 № 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.
- Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.2 ст. 2 ФЗ «О введение в действие ЖК РФ» и ч.1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ.- 26.06.2006. - № 26.- Ст. 2876.
- Постановление Конституционного Суда РФ № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 3.11.1998 // СЗ РФ. 1998. № 45 ст. 5603.
- Постановление Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", статьи 1 Федерального закона "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию" и пункта 7 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан Е.Е.Насоновой и Н.П.Ярушиной" // СЗ РФ. 2000 г. N 44 ст. 4399.
ЛИТЕРАТУРА:
- Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. – 2006. - № 1.
- Богданов Е.В. Право на жилище.- Мн.: Университетское, 1990.
- Грудицына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. – 2005. - № 10.
- Грудицына Л.Ю. Козлова М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. – 2006. - № 5.
- Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича.- М.: Юрист, 1997.
- Комментарий к Жилищному кодексу РФ. / Под ред.О.А. Городова М.: Проспект, 2005.
- Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005
- Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Проспект, 2005.
- Литовкин В.Н. Общественная система удовлетворения жилищных потребностей граждан // Жилищное право.- 2004. - №1 .
- Литовкин В.Н. Рахмилович В.А., Садиков О.Н. Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 1999. - № 2
- Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России //Жилищное право. – 2004. - № 4.
- Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. – 2005. - № 4.
- Пашов Д.Б. Договоры в сфере ипотечного жилищного кредитования // Право и политика. – 2005. - № 3.
- Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. - Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 2003.
- Симонов В.Н. Гетман Е.С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое законодательство) // Нотариус. – 2005. - № 3.
- Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право 1995 №6
- Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. – 1998. - № 6.
- Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 3.
- Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. – 2003. - № 5.
- Филимонов С.Л. Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М.: МЦФЭР, 2005.
- Щенникова Л. В. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. – 2001. - № 4.
- Шилохвост О.Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе РФ (критический анализ) // Журнал российского права. – 2005. - № 8.
Ситуация № 1
Гражданин Харитонов И.И.. приватизировал занимаемую им квартиру в многоквартирном доме. В ЖЭУ им были получены квитанции, в которые были включены платежи на содержание и ремонт жилого помещения, а также на капитальный ремонт жилищного фонда. Харитонов И.И. посчитал, что он, как собственник приватизированного жилого помещения, не обязан вносить указанные платежи. По его мнению, содержание и ремонт принадлежащего ему жилого помещения должны осуществляться на основании гражданско-правовых договоров, заключаемых им с организациями, выполняющими данные работы и оказывающими данные услуги, соответственно, оплата должна производится на основании гражданско-правовых договоров, а не на основании общих тарифов, предусмотренных для муниципального жилья.
Обоснованна ли позиция Харитонова И.И.?
Ситуация № 2
Никитин А.А. (муж) и Никитина В.Н. (жена) являлись собственниками квартиры в равных долях. После смерти Никитиной В.Н. квартира на праве общей долевой собственности стала принадлежать Никитину А.А. (2/3 долей), Никитину С.А. (1/6 долей) (сын Никитиной В.Н.), Петровой П.А. (1/6 долей) (дочь Никитиной В.Н.).
1999 г. Никитин С.А. вселил в квартиру свою супругу (Никитин Е.И.) и дочь (Никитина Е.С.).
Петрова П.А. обратилась в суд с иском о выселении Никитиной Е.И. и Никитиной Е.С. на том основании, что они были вселены без согласия всех участников долевой собственности, чего требует ст. 247 ГК РФ.
Какое решение должен принять суд?
Ситуация № 3
Сергеев С.В. обратился в суд с иском о выселении Семеновой И.Н. из квартиры, принадлежащей ему на праве собственности, которую он приобрёл на ссуду, полученную по месту работы. В судебном заседании Сергеев С.В. пояснил, что Семенова ранее состояла с ним в гражданском браке, во время которого у них появилась общая дочь, однако в настоящее время семейные отношения они не поддерживают. Семёнова И.Н. зарегистрирована у своих родителей в с. Большая Глушица, где постоянно проживает с дочерью. В настоящее время Семенова И.Н. без ведома Сергеева С.В. вселилась в его квартиру, договора найма или какого-то устного соглашения между ними нет. Сам же Сергеев С.В. нуждается в данной квартире, так как никакого иного жилья не имеет.
Как должен поступить суд?
Ситуация № 4
Собственник квартиры Петров Н.Н. после регистрации брака с Исаевой А.К. зарегистрировал её, а также родившуюся у них дочь Петрову Ж.А. в своей квартире.
Спустя пять лет совместной жизни Петров и Исаева расторгли брак, дочь осталась на воспитании у матери. Исаева с дочерью стали проживать в квартире Петрова, который в связи с невозможностью проживания со своей бывшей женой был вынужден снимать квартиру.
После вступления в повторный брак Петров Н.Н. обратился в суд с иском о выселении Исаевой А.К. и Исаевой Ж.А. из квартиры и снятия их с регистрационного учёта.
Исаева А.К. обратилась с встречными исковыми требованиями о признании за ней и дочерью права пользования спорной квартире.
В судебном заседании Исаева А.К. пояснила, что она не имеет другого жилья и ей негде жить вместе с дочерью, также она сообщила, что производит оплату за коммунальные услуги и телефон.
Суд первой инстанции полностью удовлетворил исковые требования Петрова, во встречных требованиях Исаевой отказал.
Исаева обратилась в кассационную инстанцию. Как должен поступить суд кассационной инстанции?
Ситуация №5
Щеглов К.И. обратился в прокуратуру с просьбой санкционировать его выселение из собственного дома с предоставлением другого благоустроенного помещения в связи с тем, что дом из-за ветхого состояния грозит обвалом.
Составьте мотивированный ответ работника прокуратуры.
Ситуация № 6
Соколов И.К. проживает в доме завода «Строммашина». Ему отказано в приватизации на том основании, что дом находится в ведомственном жилищном фонде. Соколов обратился в юридическую консультацию с вопросом о законности такого отказа.
Вы - в роли адвоката.
Ситуация № 7
Туркин Е.А. подал заявление в Администрацию о приватизации квартиры, в которой он проживает с женой. Ему было отказано в приватизации в связи с тем, что он уже использовал свое право на приватизацию, так как был включен в договор передачи жилого помещения в собственность при приватизации квартиры его родителями, в которой он проживал ранее.
Есть ли основания у Туркина Е.А. для обжалования отказа в приватизации?
Ситуация № 8
Соколова М.Н. являлась нанимателем квартиры в доме, находящемся на балансе фабрики "Красные ткачи". В ноябре 2005г. она умерла. Указывая, что дети Соколовой М.Н. не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, фабрика "Красные ткачи" предъявила к ним иск об устранении препятствий в пользовании квартирой. Соколовы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что Соколова подала надлежащим образом оформленное заявление в Администрацию, в котором содержалась просьба о приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации она не смогла в связи со смертью.
Составьте текст судебного решения.
Ситуация № 9
Петяев О. Ф. снимал по договору найма в течение 7 лет приватизированную квартиру у Сергеевой В.В. Сергеева умерла, не оставив завещания и не имея наследников. Петяев О.Ф. обратился к юристу с вопросом о возможности стать собственником квартиры, ссылаясь на то, что он уже в течение 7 месяцев после ее смерти продолжает там жить и свое временно и регулярно вносить плату за содержание и ремонт и за коммунальные услуги.
Вы - в роли юриста.
Ситуация № 10
Гуськова Р.Г. приватизировала занимаемое ею жилое помещение без согласия мужа и осуществила впоследствии сделку купли-продажи. Муж Гуськовой обратился в юридическую консультацию с вопросом, о том: может ли жена продать приватизированную на ее имя квартиру?
Вы в роли адвоката.
Составьте необходимые процессуальные документы.
Ситуация № 11
Мансурова Ю.В. обратилась в суд с иском к Центру радиосвязи о признании состоявшейся приватизации комнаты размером 8,9 кв. метров в 2-комнатной коммунальной квартире № 33 дом № 2 по улице Дальней в г. Самаре. В исковом заявлении указала, что ее отец Мансуров В.И. 26.07.94 года оформил и сдал в БТИ документы, необходимые для приватизации комнаты, но из-за отказа соседей по квартире не смог оформить приватизацию и право собственности на комнату, а 18.06.98 года он умер.
В связи с тем, что решением Конституционного Суда РФ от 3.11.98 года положения ст. Закона РФ «О приватизации жилого фонда в РФ» запрещающее приватизацию комнат, признаны неконституционными, истица просила суд признать приватизацию спорной комнаты состоявшейся, и признать за ней как единственной наследницей право собственности на указанную комнату.
Суд вынес следующее решение: «Признать приватизацию комнаты 8,9 кв. метра в коммунальной квартире № 33 дома № 2 по улице Дальней состоявшейся».
Есть ли основания для обжалования судебного решения?
Ситуация № 12
2-комнатиая квартира принадлежит на правах собственности Голодовой И.Н., которая дала согласие на временное вселение жены своего сына. Согласие на регистрацию ее в своей квартире Голодова И.Н. не давала. После развода сына Голодовой в их семье сложились неприязненные отношения с бывшей женой.
Голодова И.Н. обратилась в суд с иском о выселении бывшей жены сына для составления искового заявления обратилась к юристу.
Составьте необходимые процессуальные документы.
Ситуация № 13
Супруги Ярцевы состояли в зарегистрированном браке и имели квартиру в муниципальном жилищном фонде. После расторжения брака Ярцева А.Ю. была вынуждена уйти из квартиры, так как отношения между сторонами стали невыносимыми, муж Ярцевой скандалил, неоднократно выгонял ее из дома, отбирал ключи от квартиры. Бывший муж приватизировал квартиру на свое имя. Ярцева А.Ю. предъявила встречный иск о признании договора передачи квартиры в собственность недействительным.
Составьте названные документы.
Ситуация № 14
Соколов А.М. заключил с ООО «Арго» договор долевого участия в жилищном строительстве, в соответствии с которым он должен был оплатить свою часть долевого участия в строительстве в размере 1 000 000 рублей, а ООО «Арго» обязано было не позднее июля 2005 года передать ему квартиру по акту приема-передачи и передать все необходимые документы для регистрации права собственности Соколова на квартиру. Однако к моменту, когда квартира должна была быть построена ООО «Арго» лишь осуществило закладку фундамента дома, в котором должна быть квартира Соколова.
Какие требования и в каком порядке может предъявить Соколов к ООО «Арго»?
Ситуация № 15
По заключённому Киселевой Ф.В. с ООО «Стройград» договору долевого участия в строительстве она обязана была уплатить стоимость своего участия в течение двух лет с внесением периодических (1 раз в квартал) платежей на расчётный счёт ООО. В течение первого года Киселёва внесла по договору 60 процентов от стоимости квартиры. К этому моменту ООО «Стройград» построил лишь два этажа будущего дома из запланированных шестнадцати. Киселёва направила письмо в адрес ООО с вопросом о том, когда будет окончено строительство дома. ООО ответило, что дом будет сдан с задержкой в 9 месяцев в связи с нехваткой денежных средств для своевременного окончания строительства.
У Киселёвой Ф.В. подошёл срок очередного платежа. Она обратилась за консультацией к адвокату.
Вы на месте адвоката.
Ситуация № 16
Егоров Н.В. заключил с МУП «Управление капитальным строительством» договор долевого участия в строительстве жилого дома, по которому он обязан перечислить средства на счёт МУП за двухкомнатную квартиру, а МУП обязан после окончания строительства выделить Егорову указанную квартиру.
Прокурор обратился в суд с требованием признать данный договор недействительным, так как он прикрывает сделку по купле-продаже квартиры и тем самым нарушает права лиц, которые стоят в очереди на получение квартир из муниципального жилого фонда.
Какое решение должен вынести суд?
Ситуация № 17
Смирнов Ф.В. заключил с ООО «СК «Альфа» договор уступки прав требования из договора долевого участия в строительстве, по которому ООО выступало участником долевого строительства, а ОАО «Спектр» - застройщиком. В счёт оплаты по договору уступки за двухкомнатную квартиру Смирнов передал ООО сумму в размере 1 200 тыс. рублей.
После окончания строительства дома ОАО «Спектр» отказалось подписывать со Смирновым акт приёма-передачи квартиры, мотивируя свой отказ тем, что участник долевого строительства (ООО «СК Альфа») не осуществил необходимых расчётов за указанную квартиру, соответственно, не имел права уступать свои права из договора третьему лицу (Смирнову).
Разрешите создавшуюся ситуацию.
Ситуация № 18
Ловцов Ю.П. заключил договор долевого участия с ООО «Строитель-98», по которому у него возникало право требования в отношении двухкомнатной квартиры в строящемся жилом доме. После того как дом был возведён, а все квартиры были переданы участникам долевого строительства для производства ремонта с тем, чтобы предъявить дом государственной приёмочной комиссии, Ловцов Ю.П. осуществил снос перегородки, разделяющей ванную комнату и туалет и совместил их.
Правильно ли поступил Ловцов.
Какие последствия будут иметь его действия.
Ситуация № 19
ООО «Катрина» (участник долевого строительства) обратилось в суд с требованием к ООО «Домострой» (застройщик) о взыскании с последнего неустойки, связанной с несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию. Истец в обоснование своих требований сослался на пункт договора о том, что застройщик отвечает за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством. При этом, по мнению истца, действующее законодательство (ст. 28 Закона о защите прав потребителей) предусматривает ответственность застройщика в виде уплаты неустойки в размере 3 процентов за каждый день просрочки от суммы договора.
Какое решение должен принять суд.
Ситуация № 20
Виноградов В.Д., являющийся собственником одной комнаты в трёхкомнатной коммунальной квартире, обратился в банк за получением кредита на потребительские нужды. В качестве обеспечения он готов был передать в залог по договору ипотеки имеющуюся у него в собственности комнату. Однако при подаче документов на регистрацию договора ипотеки в регистрирующий орган от последнего был получен отказ в регистрации на том основании, что в залог может передаваться вся квартира целиком, а не часть квартиры (комната).
Правомерна ли позиция регистрирующего органа?
Ситуация № 21
Свиридова Н.П. обратилась в банк за получением кредита на приобретение двухкомнатной квартиры. В регистрирующий орган были представлены следующие документы: договор купли-продажи квартиры (между Свиридовой и продавцом квартиры), кредитный договор (между банком и Свиридовой), а также иные документы, связанные с квартирой. Регистрирующий орган отказался регистрировать залог в пользу банка в обеспечение исполнение обязательств Свиридовой Н.П. по кредитному договору, так как ему не был представлен договор об ипотеке жилого помещения (между Свиридовой и банком).
Правомерен ли отказ регистрирующего органа?
Ситуация № 22
Гурьянов Д.О. заложил свою 3-хкомнатную квартиру в обеспечение кредита, полученного им в «Альфа-Банк» на 5 лет. На кредитные средства им была приобретена двухкомнатная квартира, в которой он стал постоянно проживать и встал на регистрационный учёт. Спустя два года после получения кредита он продал трёхкомнатную квартиру Смирновым. Спустя ещё один год в результате полученной болезни он был вынужден уйти с работы и из-за отсутствия средств перестал возвращать основную сумму кредита и выплачивать проценты банку.
Как должен поступить банк?
Ситуация № 23
Маков Е.А. обратился в банк за получением кредита сроком на 10 лет на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в объёме двухкомнатной квартиры. Дом должен быть достроен в течение 6 месяцев. Юрист банка в своём заключении указал, что кредит может быть выдан лишь на 6 месяцев (до момента окончания строительства) и в качестве обеспечения может приниматься залог прав требований Макова к застройщику. На больший срок, по его мнению, выдавать кредит нельзя, так как после постройки дома и получения Маковым Е.А. свидетельства о государственной регистрации права у банка прекратиться залог прав требований и, следовательно, кредит ничем не будет обеспечен.
Правомерны ли доводы юриста банка?
Ситуация № 24
Лучников И.И. обратился в банк за получением ипотечного кредита на покупку двухкомнатной квартиры. Кредит был им получен, а квартира была приобретена и стала находится в залоге у банка.
Желая сделать ремонт в приобретённой квартире Лучников И.И. обратился в тот же банк за получением потребительского кредита на ремонт, в качестве обеспечения которого он предложил залог принадлежащей ему однокомнатной квартиры. Этот кредит также был им получен, а однокомнатная квартира была заложена по договору об ипотеке.
Спустя 1,5 года Лучников И.И. полностью погасил первый кредит и обратился в банк с просьбой снять ипотеку с двухкомнатной квартиры. Однако банк направил письмо, в котором указывалось, что Лучников И.И. допустил просрочку по возврату второго кредита и ипотека с двухкомнатной квартиры будет снята только тогда, когда он полностью рассчитается с банком и по второму кредиту.
Правомерны ли действия банка?
Ситуация № 25
Исаева А.П. и Костина И.А. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Исаева продала, а Костина купила трехкомнатную квартиру в г. Самаре. Данный договор был нотариально удостоверен и зарегистрирован в учреждении юстиции.
Утверждая, что Костина И.А. не заплатила определенную договором сумму, Исаева А.П. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.
В суде Костина И.А. в качестве подтверждения исполнения своей обязанности по оплате квартиры представила показания свидетелей, а также выписку из банковского счета о снятии денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства.
Какое решение должен принять суд?