Самовольная постройка - правонарушение или скрытый актив
"Наследственное право", 2022, N 1
САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА - ПРАВОНАРУШЕНИЕ ИЛИ СКРЫТЫЙ АКТИВ
ПРИ НАСЛЕДОВАНИИ?
А.В. ФЕДЧУН
Федчун Александр Витальевич, адвокат Международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург", кандидат юридических наук.
В статье анализируются соотношение прав наследников на легализацию самовольной постройки, строительство которой осуществил наследодатель, и их обязанности по погашению долгов наследодателя. Автором обосновывается необходимость принятия мер по обеспечению баланса интересов наследников и кредиторов наследодателя при наличии в составе наследства земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой.
Ключевые слова: самовольная постройка, долги наследодателя, кредиторы наследодателя, ответственность наследников, прекращение обязательств.
UNAUTHORIZED CONSTRUCTION: AN OFFENSE OR A HIDDEN ASSET IN INHERITANCE?
A.V. Fedchun
Fedchun Aleksandr V., Attorney at the Saint Petersburg International Bar Association, PhD (Law).
The article analyzes the ratio of the rights of heirs to legalize an unauthorized building, the construction of which was carried out by the testator and their obligations to pay off the testator's debts. The author substantiates the need to take measures to ensure a balance of interests of the testator's heirs and creditors in the presence of a land plot with an unauthorized building located on it as part of the inheritance.
Key words: unauthorized construction, debts of the testator, creditors of the testator, liability of heirs, termination of obligations.
Борьба с самовольными постройками занимает одну из главных строк в списке задач всех ветвей власти нашего государства. Основным посылом, объясняющим такое отношение, является обеспечение безопасности граждан при капитальном строительстве. Ситуация с самовольными постройками достаточно неоднозначная. Она имеет как исторические предпосылки, так и отражает ситуацию, связанную с изменениями в законодательной базе, которые начали происходить в середине 90-х годов прошлого века и до сих пор происходят достаточно активно. Как указывает К. Горшенев: "Самовольное строительство является нестабильным и сложным в плане правового урегулирования явлением. Законодательство периодически отступает то в сторону ужесточения и усложнения порядка признания права собственности на самовольные постройки и расширения применения практики их сноса, то в сторону смягчения, следуя по пути упрощения процедуры легализации самовольных построек" <1>.
--------------------------------
<1> Горшенев К. Роль признака целевого назначения при легализации самовольной постройки. URL: https://nauka.me/s241328880015544-2-1/) (дата обращения: 23.11.2021).
В силу социальной значимости данного вопроса государство осуществляет правовое регулирование в двух прямо противоположных направлениях: снос самовольных построек и их легализация. Снос должен обеспечить устранение не соответствующих установленным требованиям объектов капитального строительства, а легализация - вывод из тени и государственную регистрацию объектов, которые соответствуют требованиям законодательства, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают прав других лиц.
"Самовольная постройка - явление социального и правового характера, которое возникает на стыке публичных и частных интересов" <2>. Современное понятие самовольной постройки определяется как объект недвижимости, который вновь создан или получен в результате реконструкции, строительство которого осуществлено с нарушением действующего законодательства. Одного из нарушений, указанных в перечне, достаточно для наступления негативных правовых последствий в виде сноса. Так как все указанные в законе признаки относятся к нарушениям, допущенным в ходе строительства, по своей сути самовольная постройка является правонарушением, влекущим ответственность в виде обязанности снести самовольную постройку и запрета пользоваться и распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
--------------------------------
<2> Терещенко А.Н. Понятие и признаки самовольной постройки в новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь, 2016. N 1. С. 90 - 95.
Необходимо отметить, что в Гражданском кодексе РСФСР также существовало понятие самовольной постройки, которым охватывались в соответствии со ст. 109 ГК РСФСР только жилой дом или дача.
Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало ее легализацию для лица, осуществившего постройку. В качестве последствий предусматривался либо снос, либо изъятие. В настоящее время при определенных условиях законом предусмотрена возможность ее легализовать.
Для нас представляет научный интерес рассмотреть последствия, связанные с легализацией самовольной постройки, с точки зрения наследственных правоотношений, в частности, отношений наследников с кредиторами наследодателя.
Рассмотрим, как соотносятся последствия легализации самовольной постройки наследником с интересами кредиторов наследодателя.
Самовольная постройка не является объектом права. Законом не допускается использование, продажа, дарение, сдача в аренду и иные сделки в отношении самовольной постройки. Самовольная постройка не переходит по наследству и не может быть включена в наследственную массу. Вместе с этим наследник продолжает быть носителем прав и обязанностей наследодателя. При этом права и обязанности наследодателя переходят к нему не в виде отдельных частей, не в виде разрозненных предметов, а как нечто цельное и единое, не рассыпавшиеся ключи связки, а связка как таковая <3>. К наследнику переходят права на земельный участок и права, непосредственно связанные с ним. К таким правам, в частности, относится право на признание права собственности на самовольную постройку.
--------------------------------
<3> Бугаевский А.А. Советское наследственное право. Одесса, 1926. С. 6.
В случае если у наследодателя на момент смерти имелись долговые обязательства, наследник должника, при условии принятия им наследства, становится должником кредитора наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества <4>.
--------------------------------
<4> Бондаренко Д.В. Наследование алиментных обязательств: прецедентное решение // Ленинградский юридический журнал. 2018. N 2. С. 95 - 104.
Оба утверждения нашли свое отражение как в действующем законодательстве, так и в разъяснениях Пленума ВС РФ. Наличие самовольной постройки на земельном участке, права на который переходят к наследникам, никак не влияет на увеличение его стоимости и не увеличивает стоимость наследственной массы вообще.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. 27 содержится разъяснение, которое, с одной стороны, исключает включение самовольной постройки в состав наследства, а с другой - позволяет наследникам, которым перешло от наследодателя право собственности или право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, заявлять в судебном порядке требование о признании права собственности на расположенную на этом земельном участке постройку, при соблюдении условий, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Здесь необходимо акцентировать внимание на том, что признание права собственности на объект самовольного строительства, в силу действующего законодательства, порождает права только у двух категорий лиц, к которым относится застройщик, осуществивший строительство на не принадлежащем ему земельном участке, и наследники, которым не перешло право на земельный участок.
Застройщик вправе требовать возмещения понесенных им расходов на строительство. Причем это право в силу разъяснений п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании" даже входит в состав его (застройщика) наследства. Там же указано, что иные наследники как по закону, так и по завещанию вправе требовать выплаты им компенсации, рассчитанной от стоимости такой постройки в размере их доли в наследстве.
Таким образом, с одной стороны, наследник обязан возместить стоимость строительства легализованной самовольной постройки застройщику. Исполнение этой обязанности наследником земельного участка позволяет говорить о возмездном приобретении им вновь созданного объекта недвижимости. Но если отсутствует застройщик, либо наследодатель произвел с ним расчет до смерти, либо самостоятельно осуществлял строительство, то другие наследники вправе получить компенсацию от рыночной стоимости объекта недвижимости соразмерно своей доле в наследстве. А это уже безвозмездное получение имущества, происхождение которого имеет наследственный характер.
Сопоставляя правило о том, что обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (п. 1 ст. 416 ГК РФ), с положением законодательства (ст. 222 ГК РФ) о том, что самовольная постройка не входит в состав наследства и рыночная стоимость объекта после признания права собственности не учитывается в составе наследственной массы, мы приходим к выводу о том, что при наличии самовольной постройки на земельном участке, входящем в состав наследства, имеет место нарушение баланса интересов кредиторов наследодателя и наследников в пользу последних. Это нарушение заключается в том, что наследник, принявший наследство, в состав которого входят долги наследодателя, получает скрытый актив, который не учитывается при сопоставлении размера долговых обязательств и стоимости наследственного имущества. В дальнейшем правопреемник, реализуя свое законное право и признавая право собственности на самовольную постройку, получает возможность избежать погашения долгов, превышающих стоимость наследства.
Приведенные выше аргументы свидетельствуют о необходимости принятия мер по обеспечению баланса интересов наследников и кредиторов наследодателя при наличии в составе наследства земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой.
При определении комплекса таких мер необходимо учитывать и следующие особенности легализации самовольных построек:
1. Срок исковой давности признания права собственности на такие объекты законом не установлен. Суды рассматривают дела, споры по постройкам, возведенным более 20 лет до даты обращения в суд. Примером этому является Определение ВС РФ от 8 августа 2017 г. N 39-КГ17-6. В то же время сроки исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства (открытие наследства не прерывает, не пресекает и не приостанавливает их течения).
2. Самовольная постройка может быть легализована после выполнения строительных работ, в результате которых она станет отвечать обязательным требованиям законодательства. То есть объект, на который будет признано право собственности, может существенно отличаться от объекта, возведенного наследодателем, и, соответственно, иметь другую стоимость.
3. Земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой может быть продан любому лицу или перепродан несколько раз. В результате сделок право обращения в суд и, как следствие, право собственности на постройку может возникнуть не у наследника, а у другого, не связанного с ним лица.
4. Суд может отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
По нашему глубокому убеждению, стоимость самовольной постройки должна учитываться при определении соотношения долгов наследодателя со стоимостью наследственного имущества. При оформлении прав на наследственное имущество необходимо отражать в ЕГРН сведения о наличии самовольной постройки на земельном участке, полученном в порядке наследования. Это позволит оценивать действия сторон последующих сделок с земельным участком с позиции добросовестности.
К определению конкретного механизма необходимо подходить комплексно, с особой тщательностью, учитывая все вышеуказанные нюансы в целях обеспечения баланса интересов как наследников между собой, так и между наследниками и кредиторами наследодателя.
Литература
1. Бондаренко Д.В. Наследование алиментных обязательств: прецедентное решение / Д.В. Бондаренко // Ленинградский юридический журнал. 2018. N 2. С. 95 - 104.
2. Бугаевский А.А. Советское наследственное право / А.А. Бугаевский. Одесса: Склад издательство: главный склад и книжный магазин Юридического изд-ва НКЮ УССР, 1926. 124 с.
3. Горшенев К. Роль признака целевого назначения при легализации самовольной постройки / К. Горшенев // Nauka.me. 2021. N 2. С. 49 - 55.
4. Терещенко А.Н. Понятие и признаки самовольной постройки в новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации / А.Н. Терещенко // Правовая политика и правовая жизнь. 2016. N 1. С. 90 - 95.
Подписано в печать
10.02.2022