Тема № 4 Договор коммерческого найма жилого помещения. (1ч)
1. Понятие, предмет и форма договора коммерческого найма жилого помещения. Соотношение с договором социального найма.
2. Субъекты договора коммерческого найма.
3..Права и обязанности сторон договора коммерческого найма (общая характеристика).
4. Срок договора коммерческого найма.
5. Особенности оплаты по договору коммерческого найма.
6 Правовое положение граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма.
7. Прекращение договора коммерческого найма.
НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ:
- Конституция РФ // Российская газета, 1993. 25 декабря
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I) ст. 14
- ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I) ст. 15.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21.01.2006. № 25 // СЗ РФ. 2006. N 5 ст. 546.
ЛИТЕРАТУРА:
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. - М.: Статут. 2003.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный). - М.: Статут, 2003.
- Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ- Юрист. – 2005. - № 27.
- Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича.- М.: Юрист, 1997.
- Комментарий к Жилищному кодексу РФ. / Под ред.О.А. Городова М.: Проспект, 2005.
- Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005
- Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Проспект, 2005.
- Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. – 2003. - № 2.
- Филимонов С.Л. Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М.: МЦФЭР, 2005.
- Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. – 1998. - № 7.
- Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилыми помещениями // Жилищное право. – 2006. № 7.
Ситуация № 1.
Иванова И.П. заключила краткосрочный договор (10 мес.) найма жилого помещения с собственником приватизированной квартиры Мальцевым Г.А. , в которую вселилась вместе с супругом и двумя детьми. В связи с истечением срока договора, а также болезнью Ивановой договор был перезаключен на новый срок (11 мес.), нанимателем по которому стал выступать супруг Ивановой, а Иванова И.П. была внесена в список лиц, постоянно проживающих с нанимателем. По истечении срока второго договора наймодатель предложил семье Ивановых освободить помещение, на что Иванов П.И. возражал, ссылаясь на то, что он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Иванов обратился в юридическую консультацию.
Вы - в роли юриста.
Ситуация № 2.
Королев Г.С. заключил договор коммерческого найма жилого помещения с АО “Стройматериалы”. Затем Королев Г.С. зарегистрировался как индивидуальный предприниматель и занялся изготовлением паркета в занимаемом по договору жилом помещении. В процессе этой деятельности он мешал нормальному проживанию соседей (повышенный шум, запахи лакокрасочных изделий и т.д.). На замечания соседей Королев Г.С. не реагировал.
Сосед Королева – Перегудов И.Н. обратился в суд с иском о выселении Королева Г.С. в связи с тем, что он систематически нарушает права и интересы соседей.
Разрешите сложившуюся ситуацию.
Ситуация № 3.
Между Горловым И.П. и Котовым А.Н. был в устной форме заключен договор коммерческого найма сроком на 1,5 года. Стороны договорились о внесении платы ежемесячно.
Через 3 месяца после заключения договора Яшин И.П. потребовал от нанимателя Котова внесения платы за 3 последующих месяца вперед. Котов А.Н. возражал против изменений условий договора и обратился к адвокату.
Вы в роли адвоката.
Ситуация № 4
Соколов К.В. заключил с собственником 1-комнатной квартире жилой площадью 17 кв. метров Уховым С.К. договор коммерческого найма сроком на 2 года. В договоре в качестве постоянно проживающих с нанимателем лиц названа жена Соколова. Через 2 месяца после заключения договора Соколов К.В. вселяет в указанную квартиру в качестве временного жильца свою мать, приехавшую из деревни на 4 месяца, о чем уведомляет наймодателя.
Ухов С.В. возражает против увеличения числа жильцов.
Разрешите сложившуюся ситуацию.
Составьте договор коммерческого найма.
Ситуация № 5
Смирнов В.П. заключил договор коммерческого найма 1- комнатной квартиры сроком на 7 месяцев. В связи с командировкой своего брата в район Крайнего Севера он решил проживать с согласия своего брата в его 3- комнатной квартире, а предоставленную по договору коммерческого найма квартиру сдал по договору поднайма семье Анисимовых сроком на 6 месяцев. Наймодатель Демидова В.А. возражала против заключения Смирновым В.П. договора поднайма и обратилась за консультацией к юристу.
Разрешите сложившуюся ситуацию с использованием правовых норм.
Ситуация №6
Горячев П.И. проживал со своей семьей по долгосрочному договору коммерческого найма в трехкомнатной квартире. Через 1,5 года после заключения договора собственник Кожухов В.И. решил сделать в квартире ремонт: заменить сантехнику, застеклить лоджию. Наниматель Горячев П.И. возражал против проведения ремонта так, как в семье маленькие дети и ремонт будет мешать их нормальному проживанию в квартире и предложил произвести ремонт после истечении срока договора.
Разрешите сложившуюся ситуацию.
Ситуация № 7
Семья Анисимовых из 3 человек проживала по договору коммерческого найма в 1 -комнатной квартире принадлежащей на праве собственности Семенову В.А. Анисимов Г.М. недалеко от своего места работы нашел новую 1- комнатную квартиру с телефоном по договору коммерческого найма, его жена против переезда возражала, не желая переводить сына в новую школу. Анисимов Г.М., несмотря на возражения жены, сообщил наймодателю Семенову о том, что расторгает договор коммерческого найма. Семенов В.А. нашел других нанимателей на свою 1 комнатную квартиру и попросил Анисимову с ребенком выселиться из помещения. Анисимова возражала против выселения и обратилась к адвокату.
Вы в роли адвоката.
Ситуация № 8
Бурцев С.Н. заключил краткосрочный договор коммерческого найма с собственником 1-комнатной квартиры Кудряшовым К.Р. Стороны договорились о ежемесячной оплате 9000 рублей. По истечении 3 месяцев наймодатель Кудряшов К.Р. заявил Бурцеву С.Н. о необходимости оплаты коммунальных платежей. Бурцев отказался, заявив, что в оплату за жилье уже входят коммунальные платежи. Кудряшов К.Р. обратился в суд с иском о выселении Бурцева из жилого помещения.
Составьте исковое заявление.
Ситуация № 9
Семья Котельниковых, проживающих по договору коммерческого найма, вселила в установленном порядке в занимаемое ими жилое помещение Смирнову И.Г.- сестру Котельниковой. Через полгода Котельниковы и Смирнова заключили договор о том, что несут солидарную ответственность по договору коммерческого найма и известили наймодателя Кирьянова. Наймодатель не согласился с такими изменениями по договору коммерческого найма и обратился к адвокату за помощью.
Вы в роли адвоката.
Ситуация № 10
После смерти собственника 3-комнатной квартиры Лунева А.Т. единственным наследником по завещанию является его сын Лунев А.А. Лунев А.А. принял наследство, потребовал освободить 3- комнатную квартиру, в которой по договору коммерческого найма проживала семья Кузнецовых. Кузнецовы отказались выселиться, ссылаясь на то, что срок договора еще не истек. Лунев обратился в органы милиции с просьбой о выселении семьи Кузнецовых из указанной квартиры.
Определите есть ли основания выселения и каков порядок выселения?
Ситуация № 11
Рязанцев И.П. заключил договор коммерческого найма сроком на 9 месяцев. По истечению этого срока наймодатель потребовал выселения Рязанцева из квартиры. К этому моменту им были найдены новые наниматели, с которыми уже заключен договор коммерческого найма. Рязанцев И.П. возражал против выселения, ссылаясь на преимущественное право заключения договора на новый срок, предусмотренное в договоре.
Может ли преимущественное право заключения договора на новый срок принадлежать нанимателю по краткосрочному договору коммерческого найма? Назовите последствия нарушения этого права.