Тема № 2: Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договор аренды жилого помещения. Особенности договора социального найма жилого помещения.(2ч)
1. Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договор аренды жилого помещения.
2. Иные договорные формы пользования жилыми помещениями.
3.Общая характеристика договора социального найма: порядок заключения, стороны, предмет, основные права и обязанности сторон.
4. Понятие членов семьи нанимателя по договору социального найма, их жилищные права и обязанности.
5. Вселение нанимателем других лиц в занимаемое жилое помещение в фонде социального использования.
6. Регистрация граждан и ее правовое значение.
7. Плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги.
8. Особенности заселения коммунальных квартир.
9. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим гражданином. Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением.
10. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена.
11. Предоставление гражданам жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта дома.
12. Временные жильцы. Поднаем жилого помещения.
13. Изменение договора социального найма.
14. Прекращение договора социального найма. Соотношение понятий расторжение договора и выселение. Виды и последствия выселения из жилых помещений.
НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ АКТЫ:
- Конституция РФ // Российская газета, 1993. 25 декабря
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I) ст. 14
- ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I) ст. 15.
- Гражданский кодекс РФ часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32 ст. 3301; 1996. № 5 ст. 410; 2001. N 49 ст. 4552
- Закон РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" от 25.06.1993. № 5242-I // Ведомостях Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 32, ст.1227
- Постановление Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006 № 307 // СЗ РФ. 2006. N 23 ст. 2501.
- Постановление Правительства РФ «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» от 14.12.2005 № 761 // СЗ РФ. 2005. N 51 ст. 5547.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» от 23.05.2006 № 306 // СЗ РФ. 2006. № 22 ст. 2338.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21.01.2006. № 25 // СЗ РФ. 2006. N 5 ст. 546.
- Постановление Правительства «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» от 21.05.2005 № 315 // СЗ РФ. 2005. № 22. ст. 2126.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» от 17.07.1995. № 713 // СЗ РФ. 1995. № 30 ст. 2939.
- Постановление Конституционного Суда РФ № 3 «По делу о проверке конституционности частей 1 и 2 ст.54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой» от 25.04.1995. // СЗ РФ. 1995. N 18 ст. 1708.
- Постановление Конституционного Суда РФ № 8-«По делу о проверке конституционности ч.1 и п.8 ч.2 ст.60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Таркановой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» от 23.06.1995. // СЗ РФ. 1995. № 27 ст. 2622.
- Постановление Конституционного Суда РФ № 2-П «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений, о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела» от 5.02.1993. // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1994. № 1.
ЛИТЕРАТУРА:
- Акчурин З.Х. Аренда жилого помещения для военнослужащих: правовые проблемы и пути их реализации // Право в Вооруженных силах. – 2004. - № 1.
- Богданов Е.В. Право на жилище.- Мн.: Университетское, 1990.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод.-М.: Статут. 2003.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный).-М.: Статут, 2003.
- Грудицына Л.Ю. Особенности пользования гражданами жилыми помещениями // Адвокат. – 2005. - № 10.
- Грудицына Л.Ю.Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. - № 11.
- Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича.- М.: Юрист, 1997.
- Комментарий к Жилищному кодексу РФ. / Под ред.О.А. Городова М.: Проспект, 2005.
- Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005
- Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Проспект, 2005.
- Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России //Жилищное право. – 2004. - № 4.
- Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Журнал российского права. – 2003. - № 2 .
- Ойгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве. Душанбе: Издательство Таджикского университета, 1984.
- Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. – 2005. - № 3.
- Филимонов С.Л. Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М.: МЦФЭР, 2005.
Ситуация № 1.
После смерти нанимателя по договору социального найма Попова И.П. Администрация Самарского района г.Самары обратилась в суд с иском о выселении из 2-комнатной квартиры Игиной Е.А. как лица, не имеющего самостоятельного права на эту муниципальную квартиру. Игина Е.А. возражала против иска, указывая, что она в течение 17 лет до смерти Попова жила с ним в этой квартире как фактическая жена, но брак не был зарегистрирован в связи с отсутствием у Попова развода с первой женой, проживающей в другой области. Жильцы соседних квартир, допрошенные судом в качестве свидетелей, подтвердили, что Попов И.П. и Игина Е.А. все эти годы жили одной семьей, вели общее хозяйство, заботились друг о друге.
Составьте текст судебного решения.
Ситуация № 2.
Супруги Мишины с сыном проживают в 2-комнатной квартире по договору социального найма. Нанимателем квартиры является Мишин - отец. После женитьбы сына отец дал согласие на вселение жены сына, однако, мать своего согласия не дала. Мишин - сын обратился к адвокату с просьбой дать совет относительно решения вопроса о вселении и регистрации жены (а в случае необходимости - составить соответствующие юридические документы).
Вы - в роли адвоката.
Ситуация № 3.
После смерти бывшего мужа Ожеговой И. В. осталась неприватизированная 1-комнатная квартира в фонде социального использования. В квартире был зарегистрирован только Ожегов.
Имеют ли право бывшая жена и двое детей Ожеговых на квартиру? В каком случае?
Ситуация № 4.
В 3-комнатной квартире государственного жилищного фонда проживает семья Логиновых, а также проживала бывшая теща Логинова. В 2004г. последняя уехала жить к дочери (т.е. первой жене Логинова) в другой город, в3-комнатную квартиру, принадлежащую ее дочери на праве собственности, не снявшись с регистрационного учета.
Может ли Логинов И.А. зарегистрировать свою вторую жену в 3-комнатной квартире без согласия бывшей тещи?
Ситуация № 5.
В 1991г. Валуев С.В. был осужден к лишению свободы сроком на три года. В соответствии с решением суда и ст.60 ЖК РСФСР его выписали по месту жительства. Выйдя на свободу в 1999г., Валуев совершил новое преступление, за что был приговорен к лишению свободы сроком на пять лет. Освободившись в 2004г., по совету одного из его бывших друзей, слышавшего о признании неконституционным п.8 ч.2 ст.60 ЖК РСФСР, Валуев С.В. обратился в суд с требованием возврата ранее занимаемого жилого помещения.
Какое решение должен вынести суд?
Ситуация № 6.
Ларин И.П. с женой и 2 детьми проживает в 2-комнатной квартире Самарского р-на г. Самары (площадь - 40 кв. м.). Борзов Г.Н. с женой, 2 детьми и тещей проживает в 2-комнатной квартире Промышленного р-на г. Самары (жилплощадь - 53 кв. м.). Оба жилых дома находятся в фонде социального использования. При оформлении документов для обмена этих квартир (с целью приближения мест жительства к местам работы нанимателей) зам. главы Администрации Самарского р-на написал на заявлении об обмене резолюцию об отказе в разрешении на обмен по тем мотивам, что в квартиру площадью 40 кв. м. вселятся сразу 5 чел., а это потребует постановки на учет для улучшения жилищных условий.
Правомерен ли такой отказ? Почему?
Ситуация № 7.
Бывший муж Рыковой И.П., женившись второй раз, уехал жить и работать в другой город, купил там квартиру, кроме того, получил дом в наследство. В квартире бывшей жены не оформил снятия с регистрационного учета, не платит за жилье и за коммунальные услуги. Рыкова И.П. обратилась к адвокату с вопросом о возможности снятия бывшего мужа с регистрационного учета в связи с вышеприведенными обстоятельствами.
Вы - в роли адвоката.
Ситуация № 8.
Носова Н.Т. обратилась в суд с иском к своему сыну Носову Ю.В. с требованием о разделе жилой площади 2-х комнатной квартиры, нанимателем которой она является. Она просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 9,4 м2 , а другую комнату 16 м2отдать сыну. В обосновании иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтное отношение между ними, его отказ произвести обмен квартиры.
Какое решение вынесет суд?
Ситуация № 9.
Администрация г.Таганрога предъявила иск Соловьевой В.А. о выселении из жилого помещения. По делу установлено следующее: в ноябре 2005 года ответчице, проживающей в доме муниципального жилищного фонда по договору социального найма, было представлено жилое помещение на период капитального ремонта. Ремонт был выполнен. Соловьева В.А. отказалась освободить занимаемую ею временно квартиру. Ответчица иск не признала по тем основаниям, что капитальный ремонт не произведен в том объеме, котором был определен Администрацией г. Таганрога, в частности, не произведен ремонт кровли, ее квартира находится в непригодном для проживания состоянии.
Какое решение должен вынести суд? Составьте текст судебного решения.
Ситуация № 10
В судебном заседании при рассмотрении иска Скворцовой Т.Н. к Скворцову Г.В. о принудительном обмене жилыми помещениями установлено следующее: стороны состояли в зарегистрированном браке, после расторжения брака отношения стали невыносимыми, ответчик препятствовал осуществлению обмена занимаемой сторонами 2-комнатной квартиры по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде. Суд вынес решение о принудительном обмене 2-комнатной квартиры на 2 квартиры «гостиничного типа» с частичными удобствами.
Ответчик подал кассационную жалобу.
Какие обстоятельства могут послужить основаниями для изменения судебного решения?
Ситуация № 11.
Зайцев В.Р. наниматель комнаты 17 кв. м., вступил в зарегистрированный брак с проживающей в той же квартире Фисенко И.К. нанимательницей 2 комнат площадью 30 кв. м. Супруги обратились в ЖЭУ с заявлением об объединении лицевых счетов и открытии общего лицевого счета на имя Зайцевых. Начальник ЖЭУ отказал в просьбе на том основании, что у супругов имеются значительные излишки площади. Зайцевы обратились к адвокату за помощью.
Вы - в роли адвоката.
Ситуация № 12.
Администрация района утвердила акт об аварийном состоянии 2-комнатной квартиры, расположенной на первом этаже 5-этажного кирпичного дома. Супругам Ивановым с ребенком Администрация предложила переселиться в 2 комнаты такого же размера, расположенные в 3-комнатной квартире на втором этаже 9-этажного дома со всеми удобствами. От этого предложения Ивановы отказались, требуя предоставить им изолированную квартиру. Тогда отдел по учету и распределению жилья обратился в суд с иском о выселении Ивановых с предоставлением им указанных 2 комнат.
Составьте текст судебного решения.
Ситуация № 13
Захаров часто пьянствовал, неоднократно избивал жену, сквернословил, мешал соседям отдыхать в вечернее время. За это он трижды привлекался к административной ответственности. Жена Захарова обратилась в суд с иском о выселении мужа из жилого помещения за невозможностью совместного проживания.
Имеются ли законные основания для удовлетворения иска?
Ситуация № 14.
Супруги Усовы с 2 детьми дошкольного возраста живут в 2-комнатной квартире. Торопясь утром отвести детей в д/сад, чтобы не опоздать на работу, Усова забыла выключить электрический утюг. Возникший пожар потушили пожарники, вызванные жильцами другой квартиры. Начальник ЖЭУ потребовал от Усовых впредь более внимательно обращаться с электроприборами и незамедлительно отремонтировать поврежденную пожаром квартиру. Усовы ремонт провели. В дальнейшем во время стирки белья Усова не уследила за 5-летним сыном, который на кухне баловался спичками. Снова начался пожар, который Усовы потушили своими силами и средствами. Но от пожара сильно пострадала часть пола на кухне и закоптились стены и потолок. Начальник ЖЭУ обратился к юрисконсульту Администрации района за разъяснением, следует ли готовить документы для предъявления к Усовым иска о выселении за систематическую порчу квартиры.
Составьте ответ юрисконсульта.
Ситуация № 15
Семья Гришиных из 7 человек живет в 2-х комнатах коммунальной квартиры и стоит на очереди как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Две другие комнаты свободны с 2001г., из которых отселена милицией и отделом учета жилья соседка за пьянство и хулиганство в квартире, без снятия с регистрационного учета.
Имеют ли Гришины право занять эти комнаты (квартира и комнаты не приватизированы)? Почему?